中古マンションのリフォーム会社の選び方｜5社見積もりして決めた実体験

こんにちは。人生整理ノート管理人の「えいじ」です。

今回は、中古マンションのリフォーム会社の選び方について、私自身の実体験をもとに書きます。

私が購入したのは、築50年以上の中古マンションです。以前住んでいたのは80歳を過ぎたおばあちゃんで、水回りも内装もかなり古い状態でした。 部分的に直すレベルではなく、キッチン・浴室・トイレ・洗面所・床・壁・天井・建具・収納・電気・給湯器まで、ほぼ全体を直すフルリフォームが必要な物件でした。

結果として、リフォーム費用は665万円になりました。詳しい費用の内訳は、別記事の中古マンションのフルリフォーム費用でもまとめています。

これだけの金額になると、会社選びで失敗したくない。私もかなり迷いました。 最終的には5社に見積もりを依頼し、同じマンションでの施工実績があった全国展開の会社に決めました。

この記事では、どうやって会社を探したか、5社を比較して何を見たか、最終的な決め手、そして後から気づいた注意点をまとめます。 あわせて、リフォームで失敗しないために知っておきたい専門知識も整理しました。

中古マンションのリフォームを検討しているあなたに、少しでも参考になれば嬉しいです。

リフォームとリノベーション、何が違うのか

会社を探し始めたとき、「リフォーム」と「リノベーション」という言葉が会社によって使い方が違うことに気づきました。

一般的には、リフォームは古くなった設備や内装を新築時に近い状態へ戻す改修を指すことが多く、リノベーションは性能や機能・デザインを高め、既存の住まいに新たな価値を加える改修を指すことが多いです。

ただし、法律上の明確な線引きはありません。

壁紙の張り替えやキッチン交換などの部分改修をリフォームと呼び、間取り変更・スケルトン解体・配管更新・断熱改修まで含む全面改修をリノベーションと呼ぶことが多いですが、会社によって使い方が異なります。

会社に相談するときは「リフォームかリノベーションか」という言葉の定義より、「間取り変更まで対応できるか」「設計提案まで含まれるか」「設備交換中心か、配管更新まで得意か」を具体的に確認する方が確実です。

私の場合は間取りを変えずに設備と内装を全部やり直す、いわゆるフルリフォームでした。

マンションリフォームは戸建てと何が違うのか

リフォーム会社を探していて最初に感じたのは、「マンション専門」を謳っている会社とそうでない会社では、最初の説明の質がかなり違うということでした。

マンションリフォームが戸建てと大きく違うのは、「自分の判断だけでできる範囲が限られている」という点です。

外壁・屋根・共用廊下・バルコニー・窓・玄関扉の外側などは共用部分に該当することが多く、個人では改修できません。

室内であっても、管理規約や使用細則によって床材の遮音基準、工事できる時間帯、水回りの移動制限、管理組合への申請義務などが細かく定められています。

たとえば窓は室内から見えていても、標準的な管理規約では共用部分として扱われます。そのため窓ガラスやサッシを勝手に交換することは原則できません。

私の場合も、窓は相当古いので交換したかったのですが出来ませんでした。 最初は、フルリフォームなので窓も交換出来ると思っていたのですがリフォーム会社からの説明で初めて知りました。

一方、室内側に内窓を追加する断熱改修であれば認められるケースもありますが、これも管理規約・管理組合の判断次第で、事前確認が必要です。

玄関扉も同様で、扉本体は共用部分とされながら、鍵や内側の塗装は専有部分として扱われる場合があります。

鍵を追加したり扉に加工を加えたりする際も、管理組合の承認が必要になることが多いです。

こうしたマンション特有の制約を知らずに進めると、「希望した工事ができなかった」「管理組合から工事中止を求められた」といったトラブルになりかねません。

マンションリフォームの経験が豊富な会社を選ぶことが、これだけでも大事だとわかりました。

マンションの構造によってできることが変わる

物件を検討しているとき、「間取りを変えたいなら構造を確認しないといけません」と担当者から言われました。

マンションの構造には大きく「ラーメン構造」と「壁式構造」があり、間取り変更の自由度がかなり変わります。

私が購入したマンションはラーメン構造でした。

間取りは変えていませんが、担当者から「どこが構造壁でどこが間仕切り壁か」を最初に説明してもらえたのは、安心感につながりました。

ひとつ補足しておくと、「ラーメン構造だから耐震性が低い」「壁式構造だから耐震性が高い」とは単純には言えません。

耐震性は構造形式だけでなく、建築時期・設計内容・施工品質・劣化状況なども関係します。 構造形式はあくまでリフォームの自由度を判断するための材料のひとつです。

リフォーム会社を探し始めた時期と進め方

リフォーム会社を探し始めたのは、マンションの購入を決めた後です。

立地と間取りは気に入っていたものの、そのまま住める状態ではなかったので、物件の契約と並行して動き始めました。

物件探しに余裕のある人は、出来れば物件購入を決める前の段階でリフォーム会社に相談しておく方が理想です。

不動産会社の担当者はマンション売買のプロですが、管理規約の細則・配管経路・床の構造・施工可否まで詳しいとは限りません。 

買ってからやり直したい工事ができないと判明した」では遅いからです。

物件購入前の段階でリフォーム会社に声をかけておくと、内見時に同行して管理規約や図面を確認してもらい、希望する工事が現実的かどうかを事前に判断してもらえます。

優良なリフォーム会社ほど、この初期調査を丁寧にやってくれます。

私の場合は、金額や立地条件優先で物件探しをしていましたのでリフォームの事はあまり考えていませんでした。

また、もうひとつ大事な理由があります。住宅ローンの審査に、リフォームの概算見積書が必要になる場合があるからです。

物件を決めてからリフォーム会社を探していると、ローンのスケジュールに間に合わないケースがあります。

購入費用とリフォーム費用をまとめて借り入れできる「リフォーム一体型住宅ローン」を検討する場合は特に、早めに動く必要があります。

5社に見積もりを依頼した

見積もりを依頼したのは合計5社です。不動産会社から紹介された2社と、ネットの一括検索サービスで自分で探した3社を組み合わせました。

不動産会社の紹介には、物件の事情をある程度知っている会社を紹介してもらえるというメリットと自分で探す手間が減ります。

ただ、紹介されたからといってそこで決めるのは危険だと思いました。金額が適正なのか、工事内容が十分なのか、他と比べないと判断できません。

相見積もりで大事なのは、各社に同じ条件を伝えることです。

予算・希望工事・優先順位・使いたい設備・入居希望時期・残したい部分・変更したい部分を、同じ内容で全社に伝えます。

A社には「安くしたい」、B社には「デザイン重視」と伝えてしまうと、見積もりの前提がバラバラになって比較になりません。

私は実際に現地で物件を確認してもらい、5社全員に同じ説明をするようにしました。

特に古い物件だと現地で見ないと分からないことが多いと、リフォーム会社の人に言われたので今住んでいる人の許可を得て確認してもらいました。

依頼する会社の数については、多くても4〜5社程度が現実的だと思います。

あまり多くすると、打ち合わせや現地調査の負担が大きくなるうえ、比較軸が逆にぶれてしまいます。

1社だけでは価格の妥当性も工事内容の適切さも判断できないので、最低でも3社は比較することをおすすめします。

見積もり比較で見たポイント

金額よりも「内訳」を見た

見積もりを比べるとき、最初に目が行くのは総額です。 でも、同じくらいの金額に見えても、含まれている工事内容や設備のグレードが違うことがあります。

後から追加費用がかさむのが一番怖かったので、「何がどこまで含まれているか」を一つひとつ確認しました。

優良な会社の見積書は、工事項目・数量・単価・使用メーカーや品番・施工範囲・廃材処分費・養生費・諸経費などが比較的明確に記載されています。

一方、「内装工事一式」「設備工事一式」「諸経費一式」という表記だけで内訳が分からない見積書には注意が必要です。

不明な項目について質問したときに、担当者が具体的に説明できるかどうかも重要な判断材料になります。

追加費用については、「こういう場合は追加になります」と事前に教えてくれる会社とそうでない会社に分かれました。

築50年以上の物件なので、壁を開けてみて初めて分かる問題（下地不良・配管劣化・漏水跡など）が出る可能性があります。

「追加費用が発生しうる条件」「発生した場合の確認方法」「施主の承認なしに追加工事を進めないこと」を書面で確認しておくことは、必須だと思います。

担当者の説明力と対応の速さ

リフォームは素人には分かりにくいことが多いです。専門用語も出てくるし、決めなければいけないことも多い。

担当者が分かりやすく説明してくれるかは、かなり重視しました。

逆に「何を聞いても即座に『できます・大丈夫です』と答える担当者」には注意が必要だと感じました。

構造や管理規約の確認が必要な内容については、「確認してから正確に回答します」と言える担当者の方が信頼できます。

連絡のレスポンスも見ていました。工事中もやり取りが発生するので、対応が遅い会社は不安材料になります。

フルリフォームでは決め事が多く、担当者との相性も大事だと感じました。

工期と施工時期

実家の引き渡し日が決まっていた関係で、工期については各社に細かく確認しました。

いつから工事に入れるか、何日かかるか、遅れた場合の対応はどうなるか。

実際には、前の居住者の退去が遅れたことで、リフォーム計画が1ヶ月ほどずれました。

これはリフォーム会社の問題ではなく、中古マンション購入特有のリスクです。 後から振り返ると、スケジュールには最初から余裕を持っておくべきでした。

会社の規模と施工体制

会社の種類によって得意分野が違います。大まかに整理するとこんな感じです。

中古マンションで配管更新を含むフルリフォームを行う場合は、マンション施工の経験が豊富な会社を選ぶことが重要です。

戸建てリフォームが得意な会社でも、管理規約・共用部養生・近隣対応・床遮音・排水勾配に不慣れな場合があります。

管理規約の確認は必須—見落としがちな制約

5社と話していて印象的だったのは、最初に管理規約を確認しようとする会社と、そうでない会社がはっきり分かれたことです。

同じマンションで施工実績のある会社は、制約事項を最初から把握していました。

管理規約まわりで特に確認が必要な項目をまとめておきます。

床材の遮音基準

多くのマンションでは、下階への生活音を抑えるために床材の遮音性能基準が設けられています。

管理規約に「LL-45相当以上」などと記載されているケースがあります。

遮音性能は数字の見方が複雑で、旧表示（L値）と新表示（ΔL等級）、軽量床衝撃音と重量床衝撃音、直床と二重床によって確認すべき内容が変わります。

床材を選ぶ際は、管理規約に記載された基準を満たす製品かどうかを、リフォーム会社と管理会社の両方に確認することが大事です。

水回りの移動制限

キッチンをアイランド型にしたい、洗面所の位置を変えたいという希望は多いですが、排水管には水が自然に流れるための勾配が必要です。

床下のスペースが不足していると排水管を遠くまで延ばせないことがあります。

さらに、管理規約で水回りの大幅な移動を禁止しているマンションもあります。

私のマンションでは水回りの位置は動かしませんでしたが、「動かせるかどうか」は物件を選ぶ段階で確認しておくべきポイントです。

工事時間・申請・搬入ルール

工事できる曜日と時間帯、資材の搬入ルート、エレベーターの養生、共用廊下の保護、工事車両の駐車場所、近隣住民への事前告知、管理組合への申請期限——これらがマンションごとに細かく決まっています。

これらを軽視する会社に依頼すると、近隣クレームや工事中断の原因になります。

優良な会社は、契約前に管理規約を確認し、管理組合への工事申請・工程表の提出・近隣挨拶・共用部の養生まで含めて対応してくれます。

最終的な決め手は「同じマンションでの実績」だった

5社で金額に大きな差はありませんでした。そのぶん、最終的には金額以外の部分で決めることになりました。

一番の決め手は、依頼した会社が同じマンションで施工実績を持っていたことです。

管理組合への申請手続き、共用部分の養生方法、搬入・搬出のルール——同じマンションで過去に工事した経験がある会社なら、こうした制約を最初から把握しています。

「あのマンションはこういうルールがあるので、この進め方で行きましょう」と最初から話が進む感覚がありました。

全国展開している会社だったことも安心材料のひとつでした。

自社ショールームがあり、TOTOやLIXILなどのメーカーショールームも一緒に見ながら設備を決めていけたのは、比較しやすくてよかったです。

中古マンションのリフォーム会社を選ぶときは、似たような物件や同じマンションでの施工経験があるかを直接聞いてみてください。

これが確認できれば、管理規約まわりのトラブルリスクをかなり下げられます。

設備選びと打ち合わせ

工事内容が決まったら、設備選びが始まります。キッチン・浴室・トイレ・洗面台など、決めることが山ほどありました。

カタログだけで決めようとするとサイズ感や色・質感がつかみにくいので、ショールームに足を運んで実物を見ました。

見れば見るほど迷うのも正直なところで、どこにお金をかけてどこで抑えるかを担当者と相談しながら決めていきました。

このとき意識したほうがいいのが、見た目や価格だけでなく「毎日どう使うか」という視点です。後述する私の後悔もここに集中しています。

また、古いマンションのフルリフォームでは、電気容量の確認も必要です。

IHクッキングヒーター・食洗機・浴室乾燥機・エアコン複数台などを同時に導入する場合、分電盤の交換や電気容量の見直しが必要になることがあります。

ただし、マンション全体の幹線容量の関係で、各住戸の契約容量を自由に増やせない場合もあるため、担当者に確認しておきましょう。

資金計画——リフォームローンと補助金

私は実家売却資金の中でマンション購入とリフォームを収めたため、ローンは使いませんでした。

ただ、住宅ローンとリフォームの資金をどう組み合わせるかは、多くの人にとって重要な問題です。

リフォームローンは一般的に住宅ローンより金利が高めで、返済期間も短い傾向があります。

そのため、中古マンション購入と同時にリフォームを行う場合は、購入費用とリフォーム費用をまとめて借り入れできる「リフォーム一体型住宅ローン」が有力な選択肢になります。

ただし、金融機関によって審査条件・対象工事・融資実行のタイミングが異なるため、複数の金融機関に確認することが必要です。

また、省エネ性能向上を目的としたリフォームには、国や自治体の補助金制度が使える場合があります。

窓の断熱改修・高効率給湯器・断熱材施工・節水型設備などが対象になることがあります。

補助金は年度ごとに予算・対象工事・申請条件が変わり、予算上限に達すると受付終了になります。

契約後では申請できない場合も多いため、必ず契約前に最新情報を確認してください。

リフォーム会社に「この工事で使える補助金はありますか」と聞いてみると、対応できる会社かどうかも分かります。

築古マンションならではの確認ポイント

築50年以上の物件では、内装や設備以外にも確認しておきたい点があります。

配管の劣化

古いマンションでは、給水管・給湯管・排水管の劣化も重要な確認ポイントです。

内装だけをきれいにしても、配管が古いままだと将来的な漏水リスクが残ります。

専有部分の配管をどこまで更新できるか、共用部分との接続部はどう扱うかを、担当者に確認しておくといいです。

アスベストの可能性

築年数の古い建物では、建材にアスベスト（石綿）が含まれている可能性があります。

一定規模以上の解体・改修工事では事前調査や届出、適切な処理が法令で定められています。

古いマンションのリフォームを依頼する場合は、アスベスト調査への対応経験がある会社かどうかを確認しておきましょう。

実際に依頼してよかったこと

工事中は、進み具合を写真で定期的に報告してくれました。毎日現場を見に行けるわけではないので、「今どこまで進んでいるか」が分かるのはかなり安心でした。

リフォームでは完成後に見えなくなる部分——配管・断熱材・電気配線・防水処理——の工事記録が残ることは、万が一のトラブル時にも重要です。

会社を選ぶときに「工事中の写真記録を提出してもらえますか」と確認しておくことをおすすめします。

最終的な仕上がりには満足しています。築50年以上の古い部屋が、水回りも内装もすっかり新しくなりました。

老後もここで暮らせると思えるくらい、住み心地がよくなりました。リフォーム費用は大きかったけれど、やってよかったと思っています。

暮らし始めてから気づいた後悔

大きな不満ではないのですが、実際に住んでみて「もう少し確認しておけばよかった」と感じた点が3つあります。

ひとつ目は、各部屋のドアの位置と開き方。家具の配置や動線に直結するのですが、打ち合わせ中は設備や水回りに意識が向いていて、ドアの開き方まで細かく検討しませんでした。

実際に暮らし始めてから「ここのドア、逆向きにすればよかった」と思う場面があります。

ふたつ目は、玄関ライトのスイッチ位置。玄関に入ってすぐのところにスイッチがなく、毎日少し不便を感じています。

スイッチやコンセントの位置は図面では見落としがちですが、日常生活の使いやすさに直結します。後で人感検知式のライトに交換しました。

みっつ目は、給湯スイッチの位置。お風呂を入れるとき、給湯スイッチがキッチンにしかないため、わざわざキッチンまで行く必要があります。

追い炊きができないことと合わせて、水回りの機能は「毎日どう使うか」を具体的にイメージして確認すればよかったと思っています。

打ち合わせでは大きな設備に目が行きます。

でも、スイッチの位置・コンセントの場所・ドアの向きといった細かい部分は、住んでみると毎日感じる不便さになります。

ショールームで設備を選ぶときも、見た目や価格だけでなく、日常の使い方まで担当者と一緒にシミュレーションしておくことをおすすめします。

リフォームでよくある失敗パターン

私自身の体験とは別に、リフォーム全般でよくあるトラブルパターンを整理しておきます。

紹介だけで決めてしまう

知人や不動産会社からの紹介を受けること自体は悪いことではありません。

ただ、紹介されたからといって自分の条件に合うとは限りません。 戸建てが得意な会社・設備交換が中心の会社・デザインリノベーションが得意な会社では、得意分野がまったく違います。

紹介を受ける場合でも「複数社と比較するうちの一社として相談する」と最初に伝えておくと、後で断りにくくなる事態を防げます。

契約を急かされて決めてしまう

「今月中なら値引きできます」「今日決めればキャンペーン価格です」と急かされるケースがあります。

メーカーキャンペーンや補助金申請の期限が本当にある場合もありますが、疑問が残ったまま契約するのは危険です。

工事範囲・設備仕様・追加費用・工期・保証内容・支払い条件は、必ず書面で確認してから契約してください。

納得できるまで説明してくれない会社、質問を嫌がる会社は慎重に判断したほうがいいです。

訪問業者にその場で契約してしまう

突然訪問してきた業者が「無料点検をしています」「今すぐ直さないと危険です」と不安をあおり、その場で契約を迫るケースがあります。

給湯器・配管・換気扇・分電盤などを口実にしたケースもあります。

突然来た業者を室内に入れない、その場で契約しない、必ず複数社に相談する、家族や管理会社に確認することが大切です。

訪問販売で契約してしまった場合でも、一定条件のもとでクーリング・オフできる可能性があります。

困ったときは消費者ホットライン（188）や住まいるダイヤルに相談してください。

第三者の制度を活用する

リフォーム会社の営業トークだけで判断するのではなく、公的な制度や相談窓口を活用することで、情報の偏りを減らせます。

住まいるダイヤル（公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター）では、リフォームに関する相談を受け付けています。

契約前に見積書の内容が不安な場合は「リフォーム見積チェックサービス」を利用できます。

建築士の相談員が技術的な観点から助言してくれるため、専門知識がない人にとって心強い相談先です。（出典：公益財団法人 住宅リフォーム・紛争処理支援センター「相談サービスのご案内」）

国土交通省の「住宅リフォーム事業者団体登録制度」に登録された団体に所属する事業者は、契約時の書面交付・相談対応・一定額以上の工事における瑕疵保険加入など、消費者保護に関するルールに沿って活動しています。

加盟しているから絶対に安心とは言えませんが、会社選びの判断材料のひとつになります。（出典：国土交通省「住宅リフォーム事業者団体登録制度」）

リフォーム瑕疵保険は、工事に欠陥が見つかった場合の補修費用をカバーする保険で、工事中または完了後に第三者の検査が入ります。

会社が倒産した場合でも、条件を満たせば保険金が支払われる可能性があります。すべての工事に自動的に付くものではなく、登録事業者による手続きが必要です。

契約前に「リフォーム瑕疵保険に加入できますか」「費用はいくらですか」と確認しておきましょう。

契約前チェックリスト

最後に、契約前に確認しておきたい項目をまとめます。これらにきちんと答えてくれる会社は信頼しやすいです。

逆に、根拠を示さずに「大丈夫です」とだけ答える会社や質問を面倒がる会社は慎重に判断したほうがいいです。

まとめ：リフォーム会社は複数比較して、納得して決める

中古マンションのリフォーム会社選びで大事だと感じたことを整理します。

• できれば物件購入前からリフォーム会社に相談する：購入後に「希望した工事ができなかった」では遅い。内見時に同行してもらえる会社があれば理想的です。
• 複数社に同じ条件で見積もりを依頼する：1社だけでは価格の妥当性も工事内容の適切さも分かりません。最低3社、できれば5社程度の比較を。
• 安さだけで決めない：工事内容・設備グレード・追加費用の出方・対応の質。安さの裏にある理由を確認してください。
• マンションリフォームの実績を確認する：同じマンションや似た物件での施工経験があるかを聞いてみてください。管理規約まわりのトラブルが大幅に減ります。
• 追加費用・工期・保証を書面で確認する：口頭で「大丈夫です」ではなく、書面で確認することが大事です。
• 細かい部分まで生活をシミュレーションする：スイッチ・コンセント・ドアの開き方は、住み始めてから毎日感じる部分。打ち合わせで時間をかける価値があります。
• 補助金・第三者制度を活用する：契約前に補助金の確認を。不安があれば住まいるダイヤルやリフォーム瑕疵保険を活用してください。

リフォームは完成後、毎日その部屋で暮らします。焦らず、よく比較して、納得できる会社を選んでください。 この記事が少しでも参考になればうれしいです。